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        2018年是房地產最難的一年嗎?

        發布時間:2018-09-13 瀏覽量:285

                2018年是我國房地產最難的一年嗎?首先肯定比2008年和1998年好過,不過從宏觀角度講,2018年是中國房地產自2009年以后最難的一年。中國樓市這匹脫韁的野馬,在2017年上半年全國住宅類物業的再次驚艷表現后,2018年樓市的冬天將更加寒冷。
         
                根據我們調研的數據,中國樓市經歷2015-2016年的瘋狂后,熱點城市房價已經超過1990年日本樓市泡沫高峰期的熱點城市的房價,一線城市也已經接近東京樓價。據統計,東京樓市泡沫破裂前夕,東京的房子總價已經是美國房子總價的一半,而今天北上廣深房子的總價也已經接近美國所有房子總價的3/4。
         
                我們說過,評判房子這種大類投資品的最主要兩點邏輯:供需關系和貨幣政策。未來的貨幣政策趨勢已經非常明顯:如果美聯儲持續加息、貨幣面持續緊縮,我國貨幣的大寬松政策必須有所收緊,防止資本恐慌性外流。如果美聯儲不再持續加息,我國則會單獨針對樓市進行貨幣政策的調整,避免資產泡沫硬著陸。從目前銀行的政策發現,2017年北京的銀行已經將首套房的貸款利率上調了3次,甚至有些銀行將首套房貸利率上調至基準利率上浮20%,將放款期限延長,同時實行二套房非自住房首付不低于七成的,貸款利率不低于基準利率的1.1倍的政策。
                從另外一個角度講,在這些年熱點城市的房價已經陷入一個個死循環,成為一個無人能解的怪圈。
         
        死循環一:越限購人們感覺稀缺性越高,導致投資投機的熱情越高,比如今年年后熱點城市的樓市行情,在去年國慶政策全面收緊后不僅沒有收斂,反而漲幅速度更快,當然目前出臺的限售就是想跳出該循環的根本原因之一。
         
        死循環二:通過漲價去庫存和通過增加供應量降房價的循環,這種循環方式已經在過去20年全面陷入走火入魔的階段,于是此次通過漲價去庫存之后要求嚴格控制供給防止再次進入邏輯怪圈。
         
        死循環三:地價、房價以及拆遷的邏輯怪圈,我們知道地價越高,房價也會水漲船高,在全面貨幣化安置之后房價高導致拆遷成本飆升,拆遷成本高就會助推地價更高,陷入了拆遷、房價以及地價的循環上揚邏輯陷阱。
         
        死循環四:人們對貨幣貶值的普遍覺醒,從歷史觀察只有不動產尤其是住宅類的物業是普通人能看懂保值升值的唯一投資品。屢次調控的邏輯暗示大家,調控不可能堅持,調控只是讓房價慢點漲,所以本次才有最強調控、用最有力的行政手段和金融手段完成對價格的控制……
         
        除了四個死循環,還有一個現象值得所有人深思,就是居民短期貸款的占比提升到20%。換句話說,消費貸的快速增長不符合常態,今年1-8月居民新增短期貸款達1.28萬億,累計同比多增8231億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前8個月新增貸款已達到去年全年的1.5倍。通常,居民的短期貸款主要是汽車貸款、裝修貸款以及其他消費貸,然而今年前8個月的國內汽車銷量沒有增長,消費也沒有明顯升級,此外結合筆者朋友圈的動態,除了居民的消費貸,最近很多朋友咨詢筆者如何安全的將企業消費貸合理的用來買房子,這一些列現象說明極有可能一部分消費貸和企業貸又流入了地產市場。
                所以,今年北京3.17之后所有的調控手段到現在,政府只有一個目的就是要可控;如果出現一點失控的情況,政府最擔心的就是引發恐慌性的拋盤,出現類似2015年股市斷崖式下跌的情景發生,最終不僅占地方政府收入的近1/3收入受到威脅,也導致開發商和銀行的債務被集體引爆,引發系統性的金融風險;為了防止這種多輸結果的出現,廈門作為實驗點首先開始實施限售,緊接著全國熱點城市全面開啟限售政策,防止集體拋盤,資產價格失控。
         
                無疑,2018年是樓市經歷過1998年以及2008年之后最危險的一年,也到了資產之間、不同物業之間投資轉換的時候。繼續閉眼狂奔,只能成為追漲殺跌的犧牲品。
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